Guía practica en 10 pasos para comprar y vender al mismo tiempo
Quiero comprar una nueva vivienda, hasta aquí todo bien, pero ya tengo una donde actualmente vivo y en la mayoría de los caso necesito vender mi actual vivienda para poder adquirir la nueva, esto es conocido como un cambio de casa. Pero entonces surgen los miedos, como lo hago, señalizo primero mi nueva vivienda, y luego pongo la mía a la venta (sino se vende a tiempo) pierdo la reserva o arras de la nueva casa, me arriesgo, no me arriesgo ¿qué hago? Entonces al revés me aseguro la operación primero vendo y cuando ya tenga el dinero de la venta empiezo a buscar la mía, pero si vendo y no encuentro lo que busco o no me cuadrar los precios y ya he vendido donde me voy a vivir. Tranquilidad, ni una ni otra haremos ambas al mismo tiempo, pero con cabeza. Primero saber mediante una valoración de mercado realizada por profesionales en cuanto aproximadamente se puede vender mi vivienda actual. Del valor estimado de venta restaremos gastos (plusvalía municipal, hipoteca, cancelación económica y registral) Ejemplo: Precio venta – plusvalía – hipoteca – cancelación económica – registral 180.000 € – 4.000 € – 52.000 € – 520 € – 1.200 € = 128.280 € Una vez tengamos el valor neto que sacamos por la venta, necesitamos un asesoramiento financiero para saber que dinero máximo que nos prestaran las entidades de crédito, ajustando a nuestra cuota máxima o deseada y plazo de nuestra nueva hipoteca. Ejemplo: Cuota deseada 750€/mes a plazo fijo de 25 años = 152.000 € de hipoteca nueva. Sabiendo ambos valores (neto de la venta + hipoteca) restaremos a la suma de esos valores los gastos de compraventa (impuesto transmisiones patrimoniales (ITP), provisión fondos (notario, registro y gestoría), seguros (hogar, vida, etc.), comisión apertura del banco y la tasación. Ejemplo: 128.000 € + 152.000 € = 280.000 € ———- Total Bruto. Total Bruto – I.T.P. – provisión fondos – seguros – comisión apertura – tasación. Ejemplo: 280.000 € – 15.600 € – 3.200 € – 800 € – 0 € – 400 € = 260.000 € valor final de compra de la nueva vivienda. Una vez tengamos el valor neto total de la futura operación ya sabremos el valor máximo de compra de la nueva vivienda, y podremos comprobar si la nueva vivienda y sus características que buscamos en una zona concreta es suficiente para realizar la nueva compra. Si los valores entran dentro de nuestro rango, nos ponemos manos a la obra con ambas operaciones al mismo tiempo. Ponemos nuestra casa la venta para que empecemos a tener visitas y futuros compradores, y a la par voy viendo y visitando viviendas que se ajusten a mi nueva vivienda deseada. Una vez nos señalicen nuestra vivienda y cerremos el contrato de arras, automáticamente con esa reserva que nos han dejado por nuestra vivienda, la emplearemos para reservar y hacer el contrato de arras de las viviendas que hemos ido visitando y que nos hayan gustado y cumplan nuestra expectativa. Solo queda un aspecto importante cuadrar las fechas de escrituración de la venta de mi casa y la de la nueva, para ello si ponemos por lo general entre tres y cuatro meses como fecha máximo de escrituración de la venta para que nuestro comprador tenga tiempo razonable para tramitar hipoteca, en la compra pondremos un plazo superior mínimo un mes más, para que a la vez que mi comprador tramita la hipoteca yo por mi lado poder tramitar la mía de la nueva vivienda e ir a la par, así garantizamos que cuando el firme al tercer mes , nosotros tendremos un mes más, teniendo ya en nuestro poder el dinero de la venta y junto a la nueva hipoteca tramitada poder en un plazo aproximado de una semana desde la venta de notaria, poder ir a notaria a firmar la comprar y luego contar con 2-3 semanas para hacer la mudanza. Para ello y que podamos disfrutar de un mes en nuestra antigua casa que ya se ha vendido en notaria, pondremos un precario, esta figura se pone tanto en contrato de arras como en la escritura pública de venta ante notario, así contaremos con la posesión de un mes después de haber vendido y poder terminar la compra de la nueva vivienda en notaria y posterior mudanza. Todos estos plazos máximos tanto de venta como de compra pueden ser modificados en contrato de arras, siempre teniendo en cuenta que la fecha máxima de escrituración de la compra en contrato arras sea superior mínimo en un mes que la fecha máxima de venta del contrato de arras.
¿Sabes la diferencia entre la TIN y la TAE?
¿Qué es mejor, la TAE o la TIN? Muchos somos los que nos preguntamos cual es la diferencia, y si realmente es importante a la hora de elegir una hipoteca u otra, pues si es más importante de lo que en un principio pudiera parecer, para ello empecemos por el principio. ¿Qué es el TIN (Tipo de Interés Nominal)? * Es el porcentaje que el banco te cobra por prestarte el dinero, es decir,solo el interés puro. * No incluye ningún otro gasto asociados al préstamo, como comisiones oseguros. ¿Qué es la TAE (Tasa Anual Equivalente)? * Es un indicador mucho más completo que incluye el TIN y todos los costesobligatorios del préstamo (comisiones, seguros vinculados, etc.). * Muestra el coste anualizado total del préstamo, permitiendo una comparaciónjusta entre diferentes ofertas bancarias, incluso si tienen plazos ocondiciones distintas. ¿Cuál es más importante? Realmente es más importante la TAE (Tasa Anual Equivalente) porque muestra el coste total de la hipoteca), incluyendo el interés nominal (TIN) más comisiones ( apertura, estudio, etc.), seguros obligatorios ( hogar, vida, salud e incluso desempleo) y otros gastos como pueden llegar a ser contratación planes de pensiones, contratación alarma del hogar, gasto mínimo mensual de la tarjeta de crédito), mientras que el TIN solo muestra el interés base; por eso, la TAE es el indicador clave para comparar ofertas de forma precisa y saber cuánto pagarás realmente cada año. ¿Por qué es más importante la TAE? Poder de comparar ofertas: Dos productos con el mismo TIN pueden tener TAEs muy diferentes debido a los gastos extra, haciendo que uno sea mucho más caro. Realidad de una Hipoteca:Indica realmente lo que vas a pagar por un dinero prestado, no solo el tipo interés.
Necesitamos obra nueva urgentemente
No vamos a entrar en cómo, el porque ni quien es el culpable o el responsable, pero estamos en un punto en el que hay que decirlo claro y alto, NO TENEMOS OBRA NUEVA en toda España, es un cruda realidad, pero así es, vamos a ver algunos factores que no facilitan la construcción de la obra nueva y saber qué consecuencias tiene, no solo es la directa de no crear nuevas viviendas para salir al mercado a la venta va mucho más allá. Lo primero hay que decir en 2025, el sector de obra nueva en España ha tenido una producción anual de unas 100.000 viviendas aproximadamente frente a las 2,5 millones necesarias a medio. Este dato es demoledor porque es debido esto, ¿no es rentable?, ¿no hay demanda?, ¿qué sucede? A la pregunta si es rentable para una promotora crear obra nueva, pues depende en que circunstancias y las zonas, el precio elevado del terreno, y la subida del coste de los materiales de construcción en los últimos tres años hace que producir viviendas de obra nueva el precio final se eleve a unos valores que haga prácticamente invendible la promoción en la ciudad o barrio donde se construye, en algunas zonas de mayor poder adquisitivo puede que la construcción salga rentable pero no en todas las zonas necesarias, porque los terreno son tan caros repercutiendo el precio final de la construcción. Sencillo, la escasez de terrenos urbano de carácter residencial de los ayuntamientos, solución hacer unos planes de actuación urbanísticos (PAU) donde de se amplíen la cantidad de terrenos para construcción de viviendas , esto haría al haber más terrenos su coste bajaría, habría más sitios donde poder construir, segundo terrenos de la propiedad del ayuntamiento recalificarlos con precios limitados de venta al promotor, con el fin de que los precios finales fueran más lógicos y no tan altos, exagerados en algunas zonas o emburbujados en el sector, para ello loas administraciones publicas debería poner a disposición nuevos terrenos que están sin utilizar a las promotoras a precios asequibles con la condición de limitar precio de la venta (viviendas de protección oficial) pero que sea rentable para la promotora y precios asequibles al consumidor, si limitamos el precio de venta con viviendas de protección oficial y al promotor le vendemos terrenos a un elevado precio , hace que el coste final no le deje margen de beneficio , conclusión ninguna promotora quiere crear viviendas de promoción oficial con precios limitado no le es rentable como es lógico. Además las administraciones públicas deberían agilizar los trámites, la construcción de una obra nueva es un proceso que requiere tiempo debido a los trámites administrativos y las fases de ejecución física, que suelen oscilar entre 5 a 10 años en España.
¿Y si tiramos la pared de la cocina? Cocina abierta VS Cocina Cerrada
No me podéis decir que alguna vez muchos de vosotros os habéis preguntado ¿y si tiramos la pared de la cocina?, dejándola abierta integrándola con el salón en una única estancia. No hay una respuesta única valida, esta va en función de gustos, el espacio que tienes, tu estilo de vida (pasas mucho tiempo en la cocina), estilos e inclusos rarezas que tengamos, lo que es cierto es que ambas tienen cosas favorables y otras menos favorables, te toca pesar en la balanza y tomar la decisión. Hoy no queremos convenceros absolutamente de nada solo mostraros los aspectos a tener en cuenta de unas y otras. Cocinas Cerradas: Cosas favorables Aíslan olores y ruidos Más privacidad Permiten un estilo más clásico o funcional (pasas poco tiempo en casa) No afectan visualmente al resto de la casa (fregadero lleno de cacharros sin limpiar) Posibilidad de mas almacenamiento: Al tener más paredes, puedes instalar más muebles altos y estanterías. Cosas menos favorables Menos sensación de amplitud Pueden ser más oscuras si no hay buena iluminación(sobre todo aquellas en forma de tubo con un única ventana al final donde está un pequeño tendedero) Menor interacción con otros espacios Aislamiento: Quien cocina suele quedar separado de la actividad social. Sensación de encierro: En pisos pequeños, pueden resultar agobiantes y oscuras si no tienen ventana propia. Menor fluidez: El paso de platos de la cocina al comedor suele ser más incómodo. Perfectas para ti si… Cocinas mucho o platos elaborados Valoras la tranquilidad Prefieres separar ambientes (posibles visitas de gente a tu casa) Cocinas abiertas Cosas favorables Más luz natural y sensación de amplitud Conectan cocina, comedor y sala (ideal para convivir) Estilo moderno y actual Facilitan la supervisión (por ejemplo, de tareas o personas, perfecto si tienes niños de pequeña edad) Interacción social: Puedes cocinar mientras charlas con tus invitados o vigilas a los niños. Versatilidad: Facilitan el flujo de movimiento en reuniones y cenas. Cosas menos favorables Olores y ruidos se expanden (con buenos electrodomésticos sobre todo campana puedes evitarlos) Requieren mayor orden y limpieza constante Menor privacidad Perfectas para ti si… Si tienes niños pequeños y tienes que estar pendiente de ellos Tienes espacios pequeños Cocinas de forma ligera o esporádica
