Aquí tienes una guía práctica y actualizada para que no se te escape ningún detalle y sepas exactamente cuánto dinero debes reservar para Hacienda.
🔑 1. Si eres el COMPRADOR
Como comprador, debes calcular que los gastos e impuestos sumarán aproximadamente entre un 10% y un 12% extra sobre el precio de la vivienda. El impuesto principal depende de si la casa es nueva o usada y la comunidad autonma.:
- Vivienda Nueva (Obra Nueva)
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Es del 10% con carácter general. Si es una vivienda de protección oficial (VPO) de régimen especial, se reduce al 4%.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): Grava la firma ante notario. Varía según la Comunidad Autónoma, situándose generalmente entre el 0,5% y el 1,5%.
- Vivienda de Segunda Mano
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Es el impuesto estrella. No hay IVA aquí. El porcentaje depende totalmente de dónde esté la casa:
- Madrid: suele ser el 6%.
- Andalucía, Cataluña, Galicia o Comunidad Valenciana: oscila entre el 7% y el 10%.
Tipo reducido: Muchas comunidades ofrecen tipos reducidos (del 3% al 5%) para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
💰 2. Si eres el VENDEDOR
Vender no te libra de los impuestos. Tu «factura» con el Estado vendrá determinada por si has ganado dinero con la operación:
- IRPF (Ganancia Patrimonial)
Si vendes por más de lo que compraste, esa diferencia tributa en tu declaración de la renta. En 2026, los tramos aproximados son:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- De 200.000 € a 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 € – 28%
Exenciones: No pagas este impuesto si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual (en un plazo de 2 años) o si eres mayor de 65 años y vendes tu residencia habitual.
- Plusvalía Municipal (IVTNU)
Es un impuesto del Ayuntamiento por el incremento del valor del suelo. Solo se paga si hay ganancia. Puedes elegir entre dos métodos de cálculo: el sistema real (basado en la ganancia real) o el sistema objetivo (basado en el valor catastral). Elige el que te salga más barato.
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
Técnicamente, le corresponde pagarlo a quien sea dueño de la casa el 1 de enero. Sin embargo, es muy común prorratearlo por meses entre comprador y vendedor en el momento de la firma.
📝 Resumen de Gastos Extra (No impuestos)
Además de los impuestos, ambas partes deben considerar:
- Notaría y Registro: Suelen ser responsabilidad del comprador (entre 1.100 € y 600 € respectivamente).
- Tasación: Obligatoria si pides hipoteca (comprador, unos 300 € – 600 €).
- Certificado Energético: Obligatorio para el vendedor (unos 100 € – 150 €).
