Quiero comprar una nueva vivienda, hasta aquí todo bien, pero ya tengo una donde actualmente vivo y en la mayoría de los caso necesito vender mi actual vivienda para poder adquirir la nueva, esto es conocido como un cambio de casa.
Pero entonces surgen los miedos, como lo hago, señalizo primero mi nueva vivienda, y luego pongo la mía a la venta (sino se vende a tiempo) pierdo la reserva o arras de la nueva casa, me arriesgo, no me arriesgo ¿qué hago?
Entonces al revés me aseguro la operación primero vendo y cuando ya tenga el dinero de la venta empiezo a buscar la mía, pero si vendo y no encuentro lo que busco o no me cuadrar los precios y ya he vendido donde me voy a vivir.
Tranquilidad, ni una ni otra haremos ambas al mismo tiempo, pero con cabeza.
- Primero saber mediante una valoración de mercado realizada por profesionales en cuanto aproximadamente se puede vender mi vivienda actual.
- Del valor estimado de venta restaremos gastos (plusvalía municipal, hipoteca, cancelación económica y registral)
Ejemplo: Precio venta – plusvalía – hipoteca – cancelación económica – registral 180.000 € – 4.000 € – 52.000 € – 520 € – 1.200 € = 128.280 €
- Una vez tengamos el valor neto que sacamos por la venta, necesitamos un asesoramiento financiero para saber que dinero máximo que nos prestaran las entidades de crédito, ajustando a nuestra cuota máxima o deseada y plazo de nuestra nueva hipoteca.
Ejemplo: Cuota deseada 750€/mes a plazo fijo de 25 años = 152.000 € de hipoteca nueva.
- Sabiendo ambos valores (neto de la venta + hipoteca) restaremos a la suma de esos valores los gastos de compraventa (impuesto transmisiones patrimoniales (ITP), provisión fondos (notario, registro y gestoría), seguros (hogar, vida, etc.), comisión apertura del banco y la tasación.
Ejemplo: 128.000 € + 152.000 € = 280.000 € ———- Total Bruto.
Total Bruto – I.T.P. – provisión fondos – seguros – comisión apertura – tasación.
Ejemplo: 280.000 € – 15.600 € – 3.200 € – 800 € – 0 € – 400 € = 260.000 € valor final de compra de la nueva vivienda.
- Una vez tengamos el valor neto total de la futura operación ya sabremos el valor máximo de compra de la nueva vivienda, y podremos comprobar si la nueva vivienda y sus características que buscamos en una zona concreta es suficiente para realizar la nueva compra.
- Si los valores entran dentro de nuestro rango, nos ponemos manos a la obra con ambas operaciones al mismo tiempo.
- Ponemos nuestra casa la venta para que empecemos a tener visitas y futuros compradores, y a la par voy viendo y visitando viviendas que se ajusten a mi nueva vivienda deseada.
- Una vez nos señalicen nuestra vivienda y cerremos el contrato de arras, automáticamente con esa reserva que nos han dejado por nuestra vivienda, la emplearemos para reservar y hacer el contrato de arras de las viviendas que hemos ido visitando y que nos hayan gustado y cumplan nuestra expectativa.
- Solo queda un aspecto importante cuadrar las fechas de escrituración de la venta de mi casa y la de la nueva, para ello si ponemos por lo general entre tres y cuatro meses como fecha máximo de escrituración de la venta para que nuestro comprador tenga tiempo razonable para tramitar hipoteca, en la compra pondremos un plazo superior mínimo un mes más, para que a la vez que mi comprador tramita la hipoteca yo por mi lado poder tramitar la mía de la nueva vivienda e ir a la par, así garantizamos que cuando el firme al tercer mes , nosotros tendremos un mes más, teniendo ya en nuestro poder el dinero de la venta y junto a la nueva hipoteca tramitada poder en un plazo aproximado de una semana desde la venta de notaria, poder ir a notaria a firmar la comprar y luego contar con 2-3 semanas para hacer la mudanza.
- Para ello y que podamos disfrutar de un mes en nuestra antigua casa que ya se ha vendido en notaria, pondremos un precario, esta figura se pone tanto en contrato de arras como en la escritura pública de venta ante notario, así contaremos con la posesión de un mes después de haber vendido y poder terminar la compra de la nueva vivienda en notaria y posterior mudanza. Todos estos plazos máximos tanto de venta como de compra pueden ser modificados en contrato de arras, siempre teniendo en cuenta que la fecha máxima de escrituración de la compra en contrato arras sea superior mínimo en un mes que la fecha máxima de venta del contrato de arras.
